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Révision partielle du Code civil suisse (droits réels immobiliers et droit du registre foncier)

Certains points centraux de cette révision comme, par exemple, la droit de volume, la réglementation des rapports de voisinage ainsi que certaines dispositions concernant l’hypothèque légale des…

Réponse à consultation de l’Union démocratique du centre UDC

Certains points centraux de cette révision comme, par exemple, la droit de volume, la réglementation des rapports de voisinage ainsi que certaines dispositions concernant l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne sont pas acceptables pour des raisons économiques, financières ou administratives. L’UDC rejette donc la majeure partie de cette réforme.

Les différentes modifications proposées

Contenu et limitations de la propriété foncière

Art. 679 et 679a CCS et 684 CCS (réglementation des rapports de voisinage)

La note marginale concernant l’art 679a crée déjà de la confusion en ce sens que la notion « En cas d’exercice licite du droit de propriété » motive une obligation d’indemniser.

L’art. 679a al. 2 est particulièrement problématique: ces dispositions n’ont pas leur place dans un code civil. Il n’est pas admissible qu’un voisin lésé par des travaux de construction puisse demander, par le biais du droit privé, une modification du projet de construction. Les réserves contre un projet de construction doivent être manifestées dans le cadre de la procédure d’autorisation et ne doivent pas faire l’objet de la réglementation des rapports de voisinage sur le plan du droit civil. Il ne serait tout de même pas acceptable que des projets définitivement autorisés au niveau légal puissent après coup être empêchés ou retardés par une plainte de droit civil des voisins.

Dans cette même idée, il faut refuser les droits aux indemnités résultant d’effets négatifs provenant d’un immeuble réalisé en conformité avec les dispositions de l’aménagement du territoire et du droit de la construction. L’état de fait d’exclusion nommé explicitement dans l’art. 679 al. 3 est donc beaucoup trop restrictif. Inversement, l’art. 684 al. 2 va trop loin. La jurisprudence du Tribunal fédéral concernant les immissions négatives a été étendue à tel point dans cette disposition qu’on en arrive à une contradiction évidente avec le droit public en matière de construction. Cette interprétation ne correspond pas aux intentions du Tribunal fédéral.

De telles réglementations créent des doubles emplois, des frais et de retards inutiles et n’augmentent nullement la sécurité du droit. Il n’est pas admissible d’introduire des dispositions de droit privé qui empêchent finalement l’application du droit public des constructions. Pour ces raisons, l’UDC rejette catégoriquement les précisions et modifications proposées en matière de rapports de voisinage.

Art. 691 CSS (raccordements)

La solution proposée selon laquelle des droits de raccordements sont opposables à l’acquéreur de bonne foi même s’ils ne sont pas inscrits dans le registre foncier est contraire aux principes de base régissant le registre foncier et doit donc être refusée.

Propriété par étage

Art. 712f (droit d’exiger la dissolution de la propriété par étage)

L’innovation proposée selon laquelle un copropriétaire peut demander au juge de dissoudre la propriété par étage si le bâtiment était réparti depuis plus de 50 ans en propriétés par étage et ne peut plus être utilisé en raison de son mauvais état ne répond pas à une nécessité pratique et conduit surtout à des problèmes d’interprétation. L’art. 712f doit donc être maintenu dans sa forme actuelle.

Art. 712g et 712q

La mention de l’administrateur dans le registre foncier ne répond à aucune nécessité pratique et doit donc être abandonnée.

Servitudes foncières

Art. 732 CCS (acte constitutif)

L’UDC rejette l’extension proposée de l’obligation d’authentifier les servitudes parce qu’elle juge que cette obligation est disproportionnée. Les prescriptions légales quant à la forme doivent être limitées au strict nécessaire pour réduire les frais. On ne voit pas pourquoi l’extension de l’obligation d’authentifier conduirait à une précision des dispositions contractuelles et permettrait donc d’éviter des litiges, comme cela est affirmé dans le rapport. En réalité, cette disposition vise clairement à compliquer la procédure.

« Petite propriété du logement »

L’UDC salue par principe toutes les dispositions du droit privé qui visent à encourager l’accession à la propriété du logement et elle soutient donc aussi des mesures comme l’épargne-logement ou encore des facilités fiscales en faveur des propriétaires fonciers habitant leur propre logement. Par contre, la conception compliquée de la « petite propriété du logement » telle qu’elle est prévue dans cette révision sous la forme d’un droit de volume n’est pas au point et donc être refusée. Cette réglementation mélange des règles touchant aux bail à loyer, aux servitudes et à la copropriété et crée donc la confusion. Ce qui est particulièrement dérangeant, c’est que de nombreux problèmes posés par le droit du bail en vigueur (réglementation des coûts annexes, adaptations des loyers, etc.) sont transférés dans le droit de volume alors qu’il s’agit de deux constellations juridiques totalement différentes. Cette proposition viole la systématique du droit et conduit à l’insécurité du droit, donc génère des litiges et des frais. De plus, le rapport entre le propriétaire du droit de superficie et le détenteur du droit de volume n’est pas clairement réglé. Partant de ce constat, l’UDC estime que le droit de volume n’est pas suffisamment attrayant pour générer une demande importante. Constat d’autant plus justifié que le rapport explicatif affirme que le modèle de la « petite propriété du logement » n’est pas plus avantageux pour le « petit propriétaire » que le système existant de la copropriété ou de la propriété. L’UDC rejette donc le droit de volume proposé.

Art. 779r CCS

L’UDC salue expressément la suppression dans la loi du droit de préemption en faveur des locataires de logements assortis d’un droit de volume. Elle s’oppose aussi catégoriquement à l’introduction d’un tel droit de préemption dans le cadre d’une révision du droit de bail.

Gage immobilier

On ne voit pas pourquoi (le rapport explicatif n’est pas clair non plus à ce propos) la forme actuelle des dispositions légales réglant la constitution d’un gage immobilier aurait conduit à des problèmes dans la pratique.

L’UDC rejette donc un renforcement des prescriptions de forme par l’exigence d’un acte authentique pour les actes constitutifs.

Art. 837 ss. CSS (Hypothèque légale en faveur des artisans et entrepreneurs)

L’UDC refuse la modification proposée. Celle-ci pose de nombreux problèmes techniques et présente aussi un risque d’abus puisqu’il suffit d’une simple notification.

S’il est vrai que la réglementation actuelle de l’hypothèque légale en faveur des artisans et entrepreneurs comporte le risque d’un double paiement, il existe cependant des moyens pratiques d’éviter ce risque. L’hypothèque légale en faveur des artisans et entrepreneurs vise à garantir les droits des artisans et entrepreneurs par le biais de la valeur ajoutée de la propriété immobilière. Cette disposition est d’autant plus justifiée que les matériaux apportés par les artisans et entrepreneurs ainsi que le travail de ceux-ci deviennent partie intégrante du bien immobilier construit et que ces apports ne peuvent évidemment être récupérés sans destruction de l’objet immobilier. Les artisans et entrepreneurs ne peuvent faire valoir un droit de restitution. Il n’est pas acceptable de miner, voire de supprimer totalement les sûretés dont disposent actuellement les artisans et entrepreneurs. Les PME seraient les premières victimes de cette révision, car elles se retrouvent souvent dans le rôle du sous-traitant.

La proposition d’un droit à la constitution d’un droit de gage sur la créance que l’entrepreneur principal possède n’est pas utile parce que ce droit dépend uniquement de l’entrepreneur principal. Quand le maître de l’ouvrage a payé l’entrepreneur principal ou quand il a droit à une réduction de la créance de l’entrepreneur principal, ce système n’a plus aucune valeur. Le sous-traitant, qui est souvent le maillon le plus faible de la chaîne et qui n’a guère les moyens de se défendre contre certaines clauses du contrat, perd ainsi tout protection de ses droits.

La révision renonce malheureusement à prolonger le délai d’inscription (trois mois actuellement) pour l’hypothèque légale en faveur des artisans et entrepreneurs. Ce délai doit être porté à six mois pour renforcer la position des entreprises face à des créancier refusant ou incapables de payer.

Art. 848 CSS (Dénonciation de la cédule hypothécaire)

La référence au terme usuel assigné au paiement des intérêts doit être biffée afin qu’il soit possible de dénoncer une cédule hypothécaire moyennant un préavis de six mois pour chaque fin de mois. Cette formule tiendrait compte de la pratique en vigueur.

Art. 858f CSS (cédule hypothécaire sans papier)

L’UDC accepte l’introduction de la cédule hypothécaire sans papier en tant que gage inscrit au registre sous réserve de la sécurité des données et de la neutralité sur le plan des coûts. La cédule hypothécaire de registre proposée dans cette révision a certes plusieurs avantages: les coûts d’établissement diminuent, la coûts de conservation et de transport et, partant, les risques de perte tombent, tout comme les frais d’invalidation. Toutefois, le transfert de la cédule hypothécaire à un tiers exigeant dans tous les cas une modification de ce registre, les coûts de la transaction pourraient sensiblement augmenter dans certains cantons. Par ailleurs, il faut accorder une grande attention à la sécurité des données. Il faut également examiner les autres possibilités de résoudre les problèmes posés par les cédules hypothécaires sur papier, par exemple en simplifiant la procédure d’invalidation.

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