Modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF)

Dans le régime actuel, un bailleur n’est pas contraint d’accepter un « changement d’affectation » de la location allant jusqu’à l’installation d’un « bed and breakfast », etc. Si un locataire à l’intention d’installer dans son logement loué une sorte d’exploitation, il ne s’agit par principe pas d’une sous-location, mais d’une dérogation au contrat de location.

Il est aujourd’hui possible que, par exemple, des étudiants sous-louent avec l’assentiment du bailleur leur logement à d’autres étudiants pour former une communauté d’habitation qui réduit les frais de logement pour chacun. Le bailleur ne peut refuser une sous-location que dans des conditions précises. Cela signifie que les bailleurs sont régulièrement contraints de tolérer des sous-locations. Une sous-location peut notamment être refusée si le locataire refuse d’indiquer au bailleur les conditions de sous-location, si les conditions de sous-location sont abusives par rapport à celles du contrat de location principal et si le bailleur subit des inconvénients notables en raison de la sous-location.

La règlementation en vigueur jusqu’ici est motivée par des considérations de politique sociale et non pas commerciales.

Le résultat de l’extension prévue de la sous-location avec l’introduction d’une « sous-location de brève durée » est que le bailleur (et sans doute aussi les voisins) est obligé de supporter des nuisances régulières (bruit, odeurs, prostitution, etc.), une usure coûteuse du logement, des dégâts, une baisse de la sécurité, etc.

D’une manière générale, il faut bien constater que la modification envisagée est inutile. L’extension des règles avec l’introduction de la « sous-location de courte durée » est aujourd’hui déjà possible moyennant un accord entre les parties dans le cadre de la liberté contractuelle. Cela signifie que les locataires peuvent, d’entente avec le bailleur, recevoir le droit d’offrir des logements et des chambres sur les « plateformes d’hébergement ».

Pour conclure nous rappelons la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral (ATF 138 III 59): « La sous-location est en fait prévue pour les cas où le locataire ne peut temporairement pas utiliser l’objet loué, par exemple en raison d’un séjour d’une durée limitée à l’étranger pour des motifs professionnels, si bien qu’il cède pour des raisons financières pendant la durée de son absence l’objet loué à des tiers ou encore pour les cas où le logement est devenu trop grand en raison du départ ou du décès d’un membre de la famille de sorte qu’on veut céder une partie du logement à des tiers. »

Le Tribunal fédéral interprète donc de manière restrictive l’institution de la sous-location. Il estime en effet que le bailleur ne doit être contraint de tolérer une sous-location que dans une mesure sociopolitique étroite. On en déduira évidemment qu’une sous-location plus étendue, voire une exploitation commerciale de l’objet loué, doit être réglée dans le cadre de la liberté contractuelle.